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Base Documentaire > Juridiques > Droit de préemption des communes

DROIT DE PRÉEMPTION DES COMMUNES

sur les cessions de fonds de commerces

et de baux commerciaux.
 
 
La loi en faveur des petites et moyennes entreprises du 2 août 2005 a introduit une mesure permettant aux communes à l'intérieur d'une zone qu'elles ont préalablement délimitée, d'exercer un droit de préemption sur les cessions à titre onéreux de fonds de commerce et de baux commerciaux.
Désormais, là où la commune décide de créer un périmètre de sauvegarde, toutes les promesses de cessions doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

¨        Ce droit concerne tous les commerçants y compris en cas de départ à la retraite ou d'adjudication.
¨        Il est exclu en matière de procédure de sauvegarde ou de procédure collective.
¨        Toutes les communes sont concernées par ce dispositif, la mairie décide de la création et de l'étendue du périmètre de sauvegarde.
¨        Toutes les cessions à titre onéreux de fonds ou de baux doivent être préalablement déclarées à la mairie.
¨        Un arrêté précisera le contenu de la déclaration préalable.
¨        la mairie dispose de 2 mois pour exercer son droit de préemption au prix proposé ou au prix fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.
¨        la mairie doit rétrocéder le bail ou le fonds sous un an.
¨        les donations de fonds ne sont pas concernées.
 
LA DÉLIMITATION DU PÉRIMÉTRE DE SAUVEGARDE
La commune doit délimiter un périmètre de sauvegarde. Il doit reposer sur un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur du périmètre choisi, ainsi que les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. Avant d'arrêter le périmètre, la commune doit recueillir l'avis préalable des CCI et des Chambres de métiers et de l'artisanat.
En l'absence d'observation des chambres dans les 2 mois de leur saisine, l'avis de l'organisme consulaire est réputé favorable.
 
UNE DÉCLARATION PRÉALABLE SOUS PEINE DE NULLITÉ
Le commerçant cédant doit au préalable déposer en mairie une déclaration, les termes de cette déclaration seront fixés par un arrêté à paraître. La non déclaration préalable peut apporter la nullité de la vente.
La commune dispose d'un délai de 2 mois pour décider ou non de préempter. Elle n'est pas obligée de préempter au prix fixé. En cas de désaccord sur le prix, elle saisit le juge de l'expropriation. Seule la commune peut saisir le juge. Après fixation du prix amiable ou judiciaire, l'acte de vente doit être conclu dans les 3 mois avec paiement simultané au commerçant cédant.
 
LA RÉTROCESSION À UN REPRENEUR DANS LE DÉLAI D’UN AN
La commune dispose d'un délai d'un an pour rétrocéder le bien à un repreneur commerçant ou artisan selon un cahier des charges approuvé par le conseil municipal et garantissant les objectifs de diversité commerciale. Pour trouver le repreneur, le maire organise un appel à candidatures. Pendant cette période de recherche, le fonds doit conserver sa valeur ; il doit donc continuer à être exploité. Cette exploitation ne peut se faire qu'à titre précaire (cette disposition est en totale opposition avec le statut des baux commerciaux).
Une fois le repreneur trouvé, l'acte de rétrocessions doit être approuvé par le conseil municipal. Le bailleur doit préalablement donner son accord, mais son opposition est encadrée : elle doit être validée par le juge des référés.
En l'absence de repreneur au terme du délai d'un an, l'acquéreur pressenti avant la préemption bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition.
De nombreuses autres questions vont se poser, notamment, l'hypothèse des apports en société de fonds de commerce où des cessions des titres de la société exploitant le fonds ou le bail, ne sont pas visées par le décret. Persistent également les questions de la gestion du fonds de commerce et du personnel par la commune, comme du risque de perte de la clientèle pendant la période de rétrocession ou encore celle des oppositions des créanciers inscrits sur le prix du fonds de commerce préempté ne sont pas réglées.
Source : décret n° 2007­1827 du 26.12.07

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