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Faqs > Juridiques |
| | Avant la loi dite de modernisation de l’économie entrée en vigueur le 06 août 2008, le bailleur pouvait s’opposer au refus du renouvellement du bail commercial si l’ensemble des colocataires ou co-indivisaires propriétaires du fonds de commerce n’était pas immatriculé au greffe du tribunal de commerce.
Les conséquences du défaut d’immatriculation étaient très rigoureuses envers l’exploitant si l’un des colocataires ou co-indivisaires n’était pas immatriculé puisque cela entraînait la perte du bail commercial et par conséquent perte du fonds de commerce.
Depuis la loi du 06 août 2008, dès lors que ce bail commercial appartient à plusieurs colocataires ou co-indivisaires et que seul l’un d’entre eux vient à exploiter le fonds de commerce, seul celui-ci devra être immatriculé au greffe du tribunal de commerce.
Les autres colocataires ou co-indivisaires non exploitants sont dispensés de cette formalité.
En conséquence le bailleur ne peut plus, depuis le 06 août 2008, refuser au colocataire ou co-indivisaire exploitant, le défaut d’immatriculation de ses autres colocataires ou co-indivisaires non exploitants pour lui refuser le droit au renouvellement du bail commercial.
Cette disposition n’est applicable que depuis le 06 août dernier, elle ne concerne que les baux commerciaux qui seront conclus postérieurement à sa parution.
En conséquence, si vous êtes en colocation ou en indivision sur un bail commercial conclu antérieurement au 06 août 2008, il convient de régulariser d’urgence la situation des colocataires et co-indivisaires non exploitants afin de ne pas risquer de perdre le bénéfice du droit au renouvellement de votre bail commercial.
Matthieu CHOLLET
Avocat à Paris 4ème
m.chollet@chollet-avocat.com | | Le locataire ne peut transformer les locaux loués sans l'autorisation du bailleur., sauf quelques cas d'exception. Il est prévu dans pratiquement tous les baux qu'il est interdit au preneur d'apporter aucun changement aux locaux loués et notamment d'effectuer des travaux dans la distribution des lieux ou touchant au gros oeuvre sans l'autorisation du bailleur, et le cas échéant, sous le contrôle de l'architecte du bailleur. Il est obligatoire que l'autorisation demandée par le locataire soit autorisée par écrit par le bailleur. La pose d'une cloison fixe, la démolition d'un mur, d'une cloison, la transformation d'une chambre en salle de bains par exemple sont considérés comme des travaux de transformation. Ne sont pas considérées comme des transformations les améliorations apportées aux locaux telles que la réfection de la peinture, la pose de moquette, de papiers peints. L'absence d'autorisation est cause de résiliation pure et simple du bail. Toutefois, si le bailleur, qui a eu connaissance des travaux réalisés sans son autorisation, n'a pas protesté et a renouvelé le bail, il ne peut plus après demander la résiliation du bail. Certaines lois permettent à certains locataires d'effectuer des travaux sans avoir à demander l'autorisation du bailleur :
- le locataire d'hôtel peut réaliser les travaux d'équipement et d'améliorations indiqués par la loi du 1er juillet 1964 ;
- il est possible d'installer des antennes réceptrices de radiodiffusion ;
- la loi du 12 juillet 1967 autorise le locataire à effectuer des travaux d'amélioration destinés à adapter les locaux d'habitation faisant partie du bail à certaines normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort. Il faut notifier les travaux envisagés au bailleur, qui peut offrir lui même d'exécuter les travaux ou s'y opposer s'il justifie d'un motif sérieux et légitime.
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Oui vous avez raison, les droits de mutation ont baissé.
Depuis le 06 août 2008, les droits d’enregistrement sur cession de fonds de commerce sont les suivants :
- de 0 à 23.000 euros : exonération de droits (sans changement),
- de 23.000 euros à 200.000 euros : taux de 3% (au lieu de 5%),
- au-delà 5%.
Ainsi pour un prix de fonds de commerce acheté 250.000 euros, le droit d’enregistrement sera de 7.810 euros au lieu de 11.350 euros avant la loi du 05 août 2008.
Par ailleurs, le droit d’enregistrement sur cession de parts sociales est ramené de 5% à 3% quelque soit le prix de cession.
Pour une vente de parts sociales à 250.000 euros, le droit d’enregistrement sera de 6.810 euros au lieu de 12.500 euros.
Matthieu CHOLLET
Avocat à Paris 4ème
m.chollet@chollet-avocat.com | | L'acquéreur achète un fonds de commerce ' libre de toute inscription '. C'est également pour répondre à la demande de la banque de l'acquéreur, que les inscriptions existantes doivent être ' purgées '. Or, les inscriptions de privilège de vendeur et de nantissement sont prises au greffe du Tribunal de Commerce pour une durée de DIX ans ; les inscriptions de crédit bail pour CINQ ans.
Si un remboursement anticipé intervient entre-temps, l'inscription subsiste toujours et n'est pas levée automatiquement. Une formalité spéciale est exigée.
Cette radiation des inscriptions peut être faite par un notaire mais également par un avocat.
Il existe un barème fixant le montant de la provision sur frais et honoraires, en fonction du montant de l'inscription.
Cbt Bodier et Leproust, Avocats
Email:bodier-leproust@avocaweb.tm.fr | | Au moment où la banque prend l'inscription de privilège pour garantir le remboursement du prêt consenti, elle fixe le montant garanti au montant du prêt en principal, en y ajoutant ce que l'on appelle les intérêts et accessoires c'est à dire tous intérêts moratoires, commissions, taxes et indemnités stipulés à l'acte, les frais et avances de toute nature mises à la charge de l'emprunteur. Ces ' accessoires ' sont couramment évalués à 20 % du montant du prêt.
Cbt Bodier et Leproust, Avocats
Email:bodier-leproust@avocaweb.tm.fr | | Lorsque le fonds de commerce est la propriété de plusieurs personnes, chacune de celle-ci doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux et avoir droit au renouvellement du bail (article 1 du décret du 30 septembre 1953).
Les exceptions sont prévues en cas d'indivision résultant d'une succession ou en cas de communauté de biens existant entre deux époux. En revanche, la double immatriculation est exigée lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens.
Cbt Bodier et Leproust, Avocats
Email:bodier-leproust@avocaweb.tm.fr | | Le code général des impôts octroie au vendeur d'un fonds de commerce un délai de 60 jours après la publication de la cession dans un journal d'annonces légales, pour faire la déclaration de cessation d'activité.
Le temps nécessaire à la parution de l'annonce légale est d'environ 10 jours après la cession. Ce qui fait donc 70 jours.
Or, le code général des impôts dispose que le cessionnaire est solidairement responsable des impôts directs du cédant pendant un délai de trois mois à compter du jour de la déclaration de cessation d'activité (ou du dernier jour du délai octroyé pour déposer ladite déclaration). Au total, c'est donc dans un délai de CINQ MOIS ET DIX JOURS que les fonds pourront être versés au cédant. Ce délai ne pourrait être raccourci qu'en cas de production par le cédant de la preuve du dépôt de la déclaration de cessation d'activité dans un délai plus bref.
Cbt Bodier et Leproust, Avocats
Email:bodier-leproust@avocaweb.tm.fr | | La loi interdit au bailleur de s'opposer à la cession d'un fonds de commerce. Par contre, il peut être indiqué dans le bail des clauses réglementant la cession du droit au bail, qui fait partie des éléments du fonds de commerce cédé.Quelles sont ces clauses ?
- Clauses d'agrément : Ces clauses sont autorisées, même en cas de vente à l'acquéreur du fonds, dès lors qu'elles permettent au bailleur de vérifier la régularité de la vente, de la moralité, de la solvabilité et de la compétence de l'acquéreur. Par suite, en pratique, avant toute vente définitive, il convient de demander l'accord du bailleur. Le refus du bailleur d'autoriser la vente n'est pas discrétionnaire. Si le refus est injustifié, les tribunaux peuvent autoriser la vente.
- Clauses liées à la forme de la cession du droit au bail Dans le bail, il faut examiner les formalités que l'acquéreur aura à accomplir lors de la cession du fonds. Les clauses les plus courantes sont les suivantes :
- cession du droit au bail « en présence du bailleur ou lui dûment appelé ». Dans ce cas, le bailleur doit être informé de la date, de l'heure et du lieu de signature de l'acte de cession du droit au bail. Son autorisation n'est pas nécessaire. Par suite, si le bailleur, régulièrement informé, n'est pas présent lors de la signature, l'acte peut être signé. Encore faut-il le prévenir suffisamment à l'avance. Quelquefois, le délai est prévu dans le bail. A défaut il convient de prévoir un délai de huit jours et de prévenir par lettre recommandée AR.
- cession du droit au bail en présence du bailleur et par acte authentique (acte notarié).
- cession du droit au bail par acte authentique (acte notarié) ;
- cession du droit au bail par acte authentique établi par le notaire du bailleur.
Ces clauses doivent être respectées impérativement. Faute de quoi, la cession est irrégulière. Le bailleur pourra demander la résiliation du bail ou refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. La faute pour non respect des clauses n'est pas réparable, notamment par une demande de régularisation formée après la vente.
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Il convient de vérifier dans le bail si le cédant du fonds de commerce est « garant et responsable solidaire » du cessionnaire (acquéreur) pour le paiement du loyer et l'exécution des conditions du bail. En effet, cette obligation n'est pas prévue par la loi.
Elle a été inventée pour pallier l'impossibilité pour le bailleur de s'opposer à la cession du fonds de commerce si l'acquéreur exerce la même activité que le vendeur. Ne pouvant s'y opposer, les bailleurs peuvent demander dans le bail que le locataire partant restera responsable du paiement des loyers par le nouveau locataire entrant. Dans le bail, il est souvent prévu que le locataire partant restera responsable du non paiement des loyers par le cessionnaire et les cessionnaires successifs jusqu'à l'expiration du bail. Par exemple, le bail de A a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2001 pour se terminer le 30 novembre 2010.
A cède son fonds de commerce, et en même temps son droit au bail le 1er juillet 2002 à B. A restera responsable du non paiement des loyers jusqu'au 30 novembre 2010. Si B cède son fonds de commerce le 1er juillet 2005 à C, A et B sont responsables solidairement du non paiement des loyers par C. Le bailleur pourra alors demander la totalité des loyers non payés à A ou à B, à charge pour celui qui aura payé de demander à l'autre le remboursement de la moitié des loyers qu'il aura réglés, suite à la défaillance de C.
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Dans le cadre d'une révision triennale, la demande de révision peut être faite à n'importe quel moment. Toutefois le nouveau loyer n'est dû qu'à compter de la demande, sauf clause contraire du bail.
La demande marque:
- le point de départ du nouveau loyer qui ne prend effet qu'à compter du jour où la demande est faite, soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Bien entendu, si les parties sont d'accord pour une date de prise d'effet différente, c'est l'accord des parties qui prévaut.
- le point de départ du délai de 3 ans pour effectuer une nouvelle demande en révision.
En l'espèce, le nouveau loyer ne prendra effet qu'en juillet 2002 (à la date précise de la demande formée par le bailleur). Le bailleur ne peut exiger que le nouveau loyer prenne effet au 1er janvier 2002, sauf si, dans le bail, il est prévu une clause particulière, ce qui est extrêmement rare. Dans ces conditions, aucun réajustement n'est dû
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Dans ce cas, le locataire demande à ajouter à son activité, déjà autorisée, une ou plusieurs activités nouvelles connexes ou complémentaires à la première. Cette opération est appelée une déspécialisation restreinte. Le droit d'étendre l'activité est un droit donné au locataire. Critères :
- L'activité connexe est l'activité présentant des rapports étroits avec l'objet du commerce ;
- L'activité complémentaire est l'activité pouvant favoriser le développement de la première activité sans en modifier la nature.
Procédure : le locataire doit notifier obligatoirement son intention au bailleur par acte extra judiciaire (acte d'huissier), en précisant les activités nouvelles envisagées. La lettre recommandée avec AR est sans effet. Le bailleur peut faire connaître au locataire qu'à son avis les conditions prévues par la loi ne sont pas réunies. Dans le délai de 2 mois à compter de la notification faite par le locataire, le bailleur peut contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée. C'est le seul motif d'opposition qu'il peut formuler. Aucune forme particulière n'est indiquée par la loi pour l'opposition du bailleur. Si le bailleur ne notifie pas son opposition au locataire dans les 2 mois ou s'il la notifie après le délai de 2 mois, cette opposition est irrecevable. Le locataire peut exercer l'activité nouvelle, même s'il s'avère qu'elle n'est ni connexe ni complémentaire. Si le locataire ne sait pas si l'activité envisagée est connexe ou complémentaire, et s'il ne veut pas perdre de temps, il peut demander dans le même acte extrajudiciaire :
- demander une déspécialisation restreinte pour une activité connexe ou complémentaire ;
- et pour le cas où l'activité connexe ou complémentaire ne serait pas reconnue, demander une déspécialisation plénière entraînant un total changement d'activité.
Cet acte unique fera courir les deux délais : 2 mois pour la déspécialisation restreinte et 3 mois pour la déspécialisation plénière. Effets de la notification : Le locataire, qui a suivi la procédure, peut exercer l'activité nouvelle :
- dès l'expiration du délai de 2 mois si le bailleur n'a pas contesté le caractère connexe ou complémentaire de l'activité ;
- ou, si le bailleur a formé opposition, dès que la décision judiciaire rejetant la contestation est devenue définitive.
Sanctions Elles sont courues si le locataire n'a pas respecté la procédure ou s'il a exercé l'activité malgré la contestation du bailleur, reconnue par les tribunaux. 2 sanctions possibles : résiliation du bail ou refus de renouvellement de bail.
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Le renouvellement du bail est demandé par le locataire. La demande en renouvellement doit être adressée au bailleur par le locataire par acte extra judiciaire (acte d'huissier). Si elle est faite par simple lettre recommandée, elle est dépourvue de tout effet. Si le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement par huissier, il n'est pas besoin de faire une demande de renouvellement de bail. Le congé du bailleur doit être délivré au minimum 6 mois avant l'expiration du bail. Si 6 mois avant l'expiration du bail, le bailleur n'a pas donné congé, le locataire peut faire alors sa demande de renouvellement du bail par huissier. Le locataire peut faire sa demande avant la période de 6 mois précédant la date d'expiration du bail. Exemple : le bail se termine le 31 décembre. Le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement du bail par huissier le 27 juin, pas besoin de faire une demande de renouvellement de bail. Si le bailleur n'a pas donné congé au 30 juin, le locataire peut formuler sa demande de renouvellement de bail dès le 1er juillet. Si le bailleur a donné congé le 27 juin mais pour le 31 janvier, le locataire peut demander le renouvellement du bail pour la date d'échéance du 31 décembre. Si le bail est venu à expiration sans que ni bailleur ni locataire ne s'occupent du renouvellement, ce bail est tacitement reconduit de 6 en 6 mois. Le locataire peut alors faire sa demande de renouvellement de bail à tout moment pourvu que pour ce soit un terme d'usage, généralement le 1er jour d'un trimestre civil : 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Pour un bail venu à expiration le 31 décembre, le locataire peut demander le renouvellement à tout moment par exemple le 15 février pour que le bail soit renouvelé pour le 1er avril suivant.
Bernard GALPIN
Avocat à Rouen
decaux-ga@numericable.fr | | Bien entendu ce problème nécessite de pouvoir analyser avec précision la clause de cession du bail en question; néanmoins:
Si les clauses d'interdiction absolue de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce sont prohibées, les clauses restrictives sont autorisées. Elles sont variées.
Ont été déclarées valables par la Jurisprudence les clauses suivantes :
- une clause d'agrément,
- une clause prévoyant l'accord écrit du bailleur,
- une clause obligeant le locataire à appeler le bailleur à participer à l'acte de cession.
Ne disposant pas du texte de la clause qui vous occupe, il est difficile de répondre précisément à votre question.
En effet, la Jurisprudence (CA Aix en Provence - 4ème chambre A, 22 nov.1994, Loyers et copropriété 1995, comm 328) a été amenée à faire une distinction entre la clause d'autorisation préalable et la clause d'agrément.
Dans le premier cas, le silence persistant du bailleur permettrait au locataire de passer outre purement et simplement.
En tout état de cause, le locataire doit se conformer strictement aux obligations de son bail en matière de cession.
A défaut, il encourt la résiliation ou l'inopposabilité de la cession au bailleur.
Toutefois lorsque le bailleur a perçu les loyers du cessionnaire et a établi des quittances à son nom, l'irrégularité de la cession a été considérée comme couverte par l'acquiescement du bailleur.
Toutes les actions relatives aux baux commerciaux relèvent, en principe, de la compétence du Tribunal de Grande Instance.
Enfin, il convient que le séquestre du prix de vente vous précise sur quel fondement juridique il se base pour refuser la libération des fonds;
En tout état de cause, les problèmes que vous subissez relèvent de la responsabilité du rédacteur de l'acte de vente qui pourrait, le cas échéant, être mise en oeuvre.
Plus d'informations peuvent vous être fournies si des précisions sont apportées quant à votre situation à la date d'aujourd'hui et aux termes exacts de la clause litigieuse."
Salutations Distinguées.
Maître Laurence COHEN BARRALIS
Avocat à PARIS 16ème
me.cohen-barralis@wanadoo.fr | | Cette question suscite de nombreuses hésitations tant ministérielles que jurisprudentielles. Le recours à la location-gérance par les communes est controversé et doit répondre à la nécessité de mise en place d’un service public.
En effet, le principe de la liberté du commerce et de l’industrie interdit en principe qu’une activité commerciale soit exercée par une collectivité publique. Néanmoins, la jurisprudence admet parfois que des circonstances particulières conduisent à ériger des activités commerciales en service public.
Dans cette hypothèse, les collectivités publiques ne sont pas propriétaires d’un fonds de commerce mais gestionnaires d’un service public à caractère industriel et commercial. Elles peuvent à ce titre confier la gestion de ce service à un tiers qui s’analyse pour le ministère de l’intérieur à une délégation de service public régie par les articles L1411-1 à L1411-18 du code général des collectivités territoriales et pour le ministre des finances en une location gérance issue de la loi de 1956.
Cette divergence de position démontre qu’en la matière il n’existe pas de réponse claire et précise.
Néanmoins, les communes usent de leurs facultés d’intervenir en matière économique et sociale posées par l’article L2251-1 du code général des collectivités territoriales pour favoriser le développement économique et sociale de certaines régions.
Cette prérogative permet aux collectivités de reprendre des commerces, dont l’activité est susceptible d’être qualifiée de service public, lorsqu’il existe une carence de l’initiative privée dans une zone déterminée, notamment dans le cadre d’une opération de maintien des services en milieu rural ou une opération de modernisation urbaine.
L’acquisition de ces commerces est subventionnée par le Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce (FISAC).
Ces commerces seront par la suite mis en location gérance afin de contourner l’interdiction des collectivités locales d’exploiter un fonds de commerce.
Les collectivités locales disposent de cette faculté, sans remplir au préalable les conditions de mise en location gérance édictées par l’article 4 de la loi du 20 mars 1956. En effet, l’article 6 de ladite loi dispense les collectivités locales des conditions de durée de l’activité de commerçant et d’exploitation du fonds de commerce.
Dés la reprise du fonds de commerce par la commune, cette dernière peut immédiatement le mettre en location gérance, en attendant une réponse claire en droit positif.
Mathieu CHOLLET, Avocat à PARIS 4ème, 10, rue Vieille du Temple
m.chollet@chollet-avocat.com
Mathieu CHOLLET
Avocat à Paris 4ème
m.chollet@chollet-avocat.com | | | | | |
